La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure souvent choisie pour acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs. Par défaut, une SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés. Mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), un régime qui change en profondeur la façon dont la SCI est imposée et gérée.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
Une SCI à l’IS est une Société civile immobilière qui a choisi d’être imposée comme une société commerciale. Dans ce cas, ce n’est plus chaque associé qui déclare sa part de revenus, mais la société elle-même qui paie l’impôt sur ses bénéfices. Cette option est valable pendant cinq ans avant de devenir irrévocable.
La SCI à l’IS est soumise à deux taux d’imposition comme développé sur https://www.indy.fr/guide/sci/types/sci-is/ : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices et 25 % au-delà. Les associés ne sont imposés que lorsqu’ils perçoivent une rémunération ou des dividendes, soumis à la flat tax de 30 % ou au barème progressif de l’IR, sur option.
Pourquoi opter pour l’impôt sur les sociétés ?
Une fiscalité souvent plus avantageuse
L’IS applique des taux fixes, souvent plus faibles que ceux du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce régime est donc particulièrement intéressant pour les associés fortement imposés ou pour les SCI générant des bénéfices importants.
La possibilité d’amortir les biens immobiliers
À l’IS, la SCI peut amortir ses immeubles, c’est-à-dire déduire chaque année une partie de leur valeur de son résultat comptable. Cela permet de réduire le bénéfice imposable et donc l’impôt à payer sans impact sur la trésorerie.
La déduction élargie des charges
Contrairement à une SCI à l’IR, la SCI à l’IS peut déduire la plupart de ses dépenses comme les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les travaux, les frais de gestion ou les honoraires d’expert-comptable. Cette souplesse rend la fiscalité plus optimisée, surtout en cas d’investissement locatif important.
Les limites de la SCI à l’IS
Une gestion comptable plus lourde
L’un des principaux inconvénients de la SCI à l’IS tient à ses obligations comptables et fiscales, nettement plus contraignantes que celles d’une SCI à l’IR.
Pour la comptabilité, la SCI doit tenir une comptabilité commerciale complète incluant le bilan, le compte de résultat et les annexes, gérer un livre journal et un grand livre, et conserver toutes les pièces justificatives telles que factures et contrats.
Côté déclarations fiscales, la société doit chaque année déposer la liasse fiscale (formulaire 2065 et ses annexes), déclarer et payer l’impôt sur les sociétés, et, en cas de distribution de dividendes, effectuer les déclarations correspondantes. La tenue d’une assemblée générale pour approuver les comptes est également obligatoire.
Une fiscalité moins favorable sur les plus-values
Lors de la revente d’un bien, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable diminuée des amortissements déjà déduits. La plus-value imposable peut donc être plus élevée qu’en SCI à l’IR, qui bénéficie d’abattements pour durée de détention.
Opter pour l’impôt sur les sociétés peut être judicieux si votre SCI génère des revenus importants ou si vous prévoyez des investissements lourds. Ce régime permet de réduire la charge fiscale à court terme grâce aux déductions et à l’amortissement. En revanche, il demande une gestion plus rigoureuse et peut entraîner une imposition plus lourde lors de la revente. Avant de faire votre choix, prenez le temps d’évaluer vos objectifs à long terme. Faire appel à un expert-comptable ou utiliser un logiciel de comptabilité en ligne comme Indy peut vous aider à simuler les deux régimes et à déterminer celui qui correspond le mieux à votre situation